日前，《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》（以下簡稱“規劃”）終於獲批並正式公布，這一特區中的特區將獲得近4000億元的總建設投資，並將采取“三區兩帶”的城市規劃結構，建設成為具有國際競爭力的現代服務業區域中心和現代國際化濱海城市中心。此外，作為深港現代服務業合作示範區，到2020年，前海產業發展將實現國內生產總值1500億元。

　　而作為重大利好消息，“前海”效應也讓前海周邊，包括南山前海、寶安中心區等片區的房價在最近一段時間大漲。記者走訪多個前海輻射片區了解到，最近半年，前海周邊的房價上漲勢頭明顯，個別小區的單價在最近半年上漲5000元-10000元不等，同時這一片區也不乏投資客入市炒作，而另外一個指標的租金則上漲速度並不明顯。不過，即使該片區房價已上到3萬以上，但業內仍對前海片區的未來房價普遍看好。

　　前海已成深圳最貴房價片區之一

　　據了解，前海共15平方公裏，總建設規模約2600萬至3000萬平方米，總投資約3898億元。其中，土地整備投資約178億元、填海工程投資約52億元、基礎設施投資約682億元、建築工程投資約2800億元、其他不可預見費用投資約186億元。前海管理局相關負責人說，前海綜合功能用途的用地麵積約占總數的一半，濱海休閑帶和水廊道約占14%，道路及交通設施用地約占23%。

　　這一前海的建設藍圖更進一步描繪了未來這一珠三角“曼哈頓”的遠景，描繪了未來前海作為深圳新“中心”的圖景。而在這一利好下，近段時間，前海周邊也一直是深圳購房者的置業熱點。

　　“南山前海片區由於‘前海’效應，近幾年來一直是消費者置業的熱點，需求大增，當前房價已去到3.2萬-3.3萬元/平方米”，中聯地產葉蓉告訴記者，僅2013年上半年片區內的房價已上漲15-20%，遠超過全市9%的上漲水平，而這次在4000億元規劃的出台又將助長周邊物業價值的上漲。

　　最近半年，前海周邊，包括南山和寶安中心區等片區的房價都在上漲，美聯物業南山區副總陶誌良告訴記者，“房價肯定在上漲，到現在已經到了3萬2千、3萬3千一平米了，半年裏頭每平方米漲了5000到10000塊錢左右。”

　　根據中聯地產的統計，前海片區的房價已排名深圳60多個片區的前幾名，當前片區房價3萬元以下物業已很少，即使一些普通的物業均價已去到3.2萬-3.3萬元/平方米，僅少量的雙拚物業房價在2.6萬元/平方米。片區由於“前海”效應，近幾年來一直是消費者置業的熱點片區，需求大增；而供應方麵，由於業主對未來無限看好，惜售嚴重，放盤量較少，由此，供需嚴重失衡。

　　不乏投資客炒作

　　盡管片區內房價偏高，盡管房源緊張，但到前海片區選購物業的置業者仍趨之若鶩，並且主要以投資客和改善型群體為主。葉蓉告訴記者，如一套兩房72平方米的物業，總價已去到240萬，對首次剛需來說很難承受此價格，但投資客由於對片區市場的看好，往往會吸進一些物業，過段時間再高價賣出，主要是炒作為主。

　　還有部分是改善型需求客戶，主要來自科技園片區的IT人士，年齡基本在35歲左右，由於位置關係和客戶的經濟實力，前海片區是此部分人置業的熱點片區，其中比較受青睞的熱點樓盤還是集中在幾個次新房的大盤物業，如諾德國際、星海名城、中海陽光玫瑰園、鼎泰風華等，葉蓉表示。

　　而關於選擇在前海置業的人群類型，陶誌良則表示，各種類的都有，剛需、改善型買家，置換和投資的很多。但是大部分都是置換和投資類型的，“他們是看中了這塊地段的發展前景，以後居住和出手都是不錯的選擇。”

　　而同時，由於這一片區房源的“緊俏”，賣家放盤的數量並不很多，但也不算太少，陶誌良表示，目前情況仍算適中。但他同時告訴記者，目前業主不斷加價的狀況十分常見：“房子擺上去了，別人定了，業主也不想出手，要加價，最近漲得厲害，他們也不想吃虧，這種情況太常見。”

　　而房價有著如此大的漲幅，會不會也讓前海地區的房租價格提高了？對於這樣疑問，陶誌良說道：“房租升高是肯定的，但是上漲的幅度則遠不如買賣價格厲害，前海中心地區的房租上漲了8%到15%左右，目前一室一廳的租金都在2500以上了。”

　　“未來前海好地段房價應去到6萬-7萬”

　　而對於前海周邊房價上漲之快是否合理？前海現在的房價是不是“被透支”？前海的“珠三角曼哈頓”的概念會支撐房價達到一個什麼水平等問題，陶誌良提到了自己的觀點：“首先，我們不能用合理這個詞來形容現在前海的房價，這是一個供應和需求的問題，提供的少需求的多，自然就把房價抬上去了；另外，關於房價被透支，就單從現在的狀況看，是有一些，但是考慮到以後前海片區的均價會高於5萬，現在3萬塊錢還是不算貴的，因為前海片區的地少，能建住宅的更少，房價隻會越來越高”。陶誌良預計，在今年下半年，前海房價會漲到3萬5左右，而在前海這個概念的支撐下，他認為“前海片區比較好的地段的價格應該是在6萬到7萬左右。”

　　對於前海房價的快速上漲，深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧誌旺博士以及深圳綜合開發研究院旅遊與房地產研究中心主任宋丁也都認為前海的這種漲勢比較合理，“前海現在相當於深圳經濟拉動的發動機，它的產業定位也是朝高端定位的，在這種情況下有這樣的漲勢比較符合現實”。

　　鄧誌旺還提到前海基礎設施、交通設施的改善以及一些高收入人才的吸入都會帶動前海的發展，使前海的房價上漲。“雖然前海也存在一些問題，比如新房比較少，片區規劃檔次不是很高，部分產品質量也不是很好”，但鄧誌旺認為，總體來說現在前海的房產價格還是比較真實的反映了它未來這個價值的，這之中可能也會有房價“透支”現象。宋丁則表示這個房價“透支”現象與開發商的炒作也有關係。比如說房價的漲幅在一兩年內就完成，由炒作引起的“透支”可能致使房產在未來達不到它所預期的利潤。

　　“前海”概念將輻射多大？

　　距離：5-10公裏

　　時間：5-10年

　　“前海”規劃帶動了樓市的火爆，也帶動了周邊地區的樓盤價格上漲。但更有甚者的是，包括福永、觀瀾等距離前海較遠地區的新建商品住房也都開始標榜自己屬於前海地區，趁勢抬高房價。對於這些現狀，陶誌良表示，福永、觀瀾這些地方，稱自己是前海片區，其實是言過其實的，“他們是完全不搭的，他們是看到前海片的房子房價高，就打擦邊球，變相提高他們的房價，這是水高外溢的原則”。

　　而對於未來前海概念將影響多大範圍內的周邊以及房價時，陶誌良表示，前海作為“珠三角曼哈頓”的規劃區，其影響範圍是非常廣的，其甚至可以影響到全深圳的房價，“其他的樓盤看到你漲價了，那我也要漲價，水漲船高，如此，深圳地區的房價都會有或多或少的抬高。”

　　在“前海”效應作用下，周邊的物業價格自然會開始上漲，但鄧誌旺和宋丁則都認為前海對周邊房價輻射難以判斷。根據福田工業區早期的發展對周邊影響來看，鄧誌旺博士推斷，前海這一輻射可能會延至周圍5至10公裏。“福田的發展從中心區開始一直發展到了梅林甚至是龍華地區，龍華地區主要為福田工業區服務，它的價格已經達到了二萬五”，鄧誌旺認為前海周邊包括西鄉、科技園、蛇口等片區都是前海的直接輻射區，將會受到前海很大的影響。不過，鄧誌旺也表示因為這些地區大部分已經開發完畢，規劃已經做得比較好了，所以前海比起福田對周邊的影響可能會相對小一點，並主要以完善為主，也不會有太大的變化，但是這個影響可能會延續至未來的5至10年。