本報記者趙夏蓉發自廣州

深圳寫字樓專家卓越集團，江湖地位常被和SOHO相提並論，有“北SOHO，南卓越”之稱。近日，卓越集團力挫綠地、華潤等房企，一舉拿下深圳前海兩幅土地。而這兩塊地總價高達123.7億元。而據悉，卓越已支付了62億元前海土地的首期款。“上半年，卓越的銷售額是58億元，這次支付的首期款是我們的自有資金。未來我們仍有土地獲取安排。”卓越集團相關人士告訴時代周報記者，不過，備受業界質疑的是，卓越去年的銷售額才剛剛超過100億元，為何在拿地時如此“不差錢”？

前海項目單價7萬才能盈利

7月26日下午，卓越集團先以51.89億元奪得前海首宗T201-0077地塊，溢價率達48.26%。幾分鍾後，卓越集團再度出手，又以71.80億元奪得T201-0075地塊，溢價率約達52.77%。初步測算，51.89億元的T201-0077地塊，實際樓麵地價約19300元/平方米；71.8億元的T201-0075地塊實際樓麵地價約20500元/平方米。

卓越集團去年銷售剛過100億元。其相關人士對時代周報記者表示，今年上半年，卓越集團的銷售額為58億元，這次支付的地價款都是自有資金。

針對外界的質疑，卓越集團稱因為早在兩年前，卓越就已經啟動了前海拿地的籌備工作，通過幾十次精密的測算，最終確定了7月26日競拍的報價，所以如今這一價格也必然在卓越集團的正常承受範圍內。卓越集團認為，核心地段商務產品的變現能力及溢價能力是絕對不容小覷的。

卓越集團總裁李曉平也透露，拿下這塊地後，“有很多銀行要借款給卓越集團”，並表示，目前卓越集團在建可售的麵積貨值超過200億元，截至明年，預計可達到250億-300億元，“這是在完全沒有融資的情況下，將這些在建可售的麵積賣完來抵地價還是綽綽有餘的。”

而卓越集團該前海項目以出售為主，李曉平透露該項目預計3個月內動工，最快明年底就能入市。對於銷售預期，李曉平卻表現得十分樂觀，“前期入駐的企業就是我們的客戶，因為他們沒有別的選擇；現在能賣5萬元/平方米，一兩年後不可能還是這個價格”。但是，業內分析，該項目實際上還是有一定的銷售壓力。高力國際最新的研究報告稱，2013年下半年深圳預計有包括福田科技廣場、SCC深長城[-1.48% 資金 研報]金融中心等約32.8萬平方米的新增項目落成入市。

世聯地產[-1.02% 資金 研報]寫字樓部經理羅寧亦對時代周報記者表示，未來5-8年，深圳會有6500萬平方米的辦公物業進入到深圳市場。而據粗略估計，前海的該項目單價需要賣到7萬多元/平方米才能盈利。

出售商業項目加快周轉

“我們今年會有很多的土地獲取安排，比如在長沙、重慶、西安等地拿地，前海這兩塊地拿了之後，其他所有的拿地計劃也都不會受此影響。”卓越集團相關人士向時代周報記者透露。不過，值得質疑的是，卓越集團的擴張資金靠什麼來解決？

“以前我們基本不售，2012年的時候我們開始進行少量的銷售。”卓越集團上述相關人士稱。

2012年3月開始，一直隻租不售的位於深圳福田CBD中心區南部的卓越世紀中心1號樓開售，卓越集團賣寫字樓的消息震動了業界，此舉被認為是在“竭澤而漁”，引發了業界對卓越集團資金鏈的擔憂。不過，卓越集團一直堅稱自有資金充足。

卓越集團被報道自2010年以來，通過華寶信托、江蘇信托、外貿信托、中誠信托等發起多隻房地產信托，且均屬於中短期信托債務，據財彙金融分析平台統計，卓越信托債務即將於2013年上半年集中到期，總規模約為12億元。不過，其執行總裁張遠去年表示，之前兩筆利率高的信托都提前還了。

而卓越集團上述相關人士對時代周報記者表示，卓越集團的融資方式以四大行為主，信托的話青島的項目會有一點，但是比例很低。但是，數據顯示，該次融資比例也不算低。今年3月，華潤信托-鼎新78號青島卓越世紀中心投資集合信托計劃，期限4年，規模為10億元。其中，優先級募集規模為5億元；劣後級5億元。該信托計劃資金用於增資入股卓越集團(青島)昌業房地產開發有限公司(下稱“昌業地產”)，資金用於昌業地產負責的青島卓越世紀中心項目開發與銷售。

美聯物業全國研究總監徐楓認為，卓越在今年會麵臨比較大的資金壓力，公司可能會將福田中心區寫字樓盡快出售，回籠現金；也可以采取其他融資手段或者合作開發，緩解資金壓力。

按照卓越集團的發展規劃，卓越集團將以“貨如輪轉”來實現現金流供應，哺育持有物業，最終實現“商住並舉”。在轉型前期，將按照8：2的資金配置銷售型物業與持有型物業；深圳承擔轉型主戰場，上海等一線城市嚐試新業務，其他城市加快周轉，貢獻現金流。

“如果是快速周轉、滾動開發多個項目的話，靠出售商業項目回籠資金還是必不可少的。”羅寧表示。

上市夢想一直沒有減滅

融資方式主要依賴四大銀行的卓越集團，對資本市場的追逐堪稱執著，其在上市路上也表現得孜孜不倦，但卻不順暢。

2008、2009年，卓越集團兩度赴港上市均“铩羽而歸”。“主要是因為覺得賣低了不合算。”張遠表示。

不過，有熟悉內情的香港證券業人士認為：“卓越第二次暫停上市並非明智之舉，而缺乏‘商場即戰場’意識是卓越最終未能成功進行IPO的主要原因。雖然卓越暫緩上市，表明其近期不差錢，但如果連續兩次IPO都未能成功，多少給卓越置業的未來蒙上了一些不確定的因素。”

最近又傳出消息稱，卓越集團轉向A股市場逐夢，希望通過借殼在A股上市。但是以目前國內的上市環境來看，這條路通行困難。“當初也想過國內買殼上市，現在這條路也被堵了。”李曉平去年就表示。

“今年沒有上市的實質性計劃和安排，但是我們上市的整體準備工作一直在進行中，我們也是一直在按照上市公司的標準做，一旦開始到實質性的階段，我們隨時可以上市，關於上市地點，香港的可能性會大些。”卓越集團人士表示。