日前，《前海深港现代服务业合作区综合规划》（以下简称“规划”）终于获批并正式公布，这一特区中的特区将获得近4000亿元的总建设投资，并将采取“三区两带”的城市规划结构，建设成为具有国际竞争力的现代服务业区域中心和现代国际化滨海城市中心。此外，作为深港现代服务业合作示范区，到2020年，前海产业发展将实现国内生产总值1500亿元。

　　而作为重大利好消息，“前海”效应也让前海周边，包括南山前海、宝安中心区等片区的房价在最近一段时间大涨。记者走访多个前海辐射片区了解到，最近半年，前海周边的房价上涨势头明显，个别小区的单价在最近半年上涨5000元-10000元不等，同时这一片区也不乏投资客入市炒作，而另外一个指标的租金则上涨速度并不明显。不过，即使该片区房价已上到3万以上，但业内仍对前海片区的未来房价普遍看好。

　　前海已成深圳最贵房价片区之一

　　据了解，前海共15平方公里，总建设规模约2600万至3000万平方米，总投资约3898亿元。其中，土地整备投资约178亿元、填海工程投资约52亿元、基础设施投资约682亿元、建筑工程投资约2800亿元、其他不可预见费用投资约186亿元。前海管理局相关负责人说，前海综合功能用途的用地面积约占总数的一半，滨海休闲带和水廊道约占14%，道路及交通设施用地约占23%。

　　这一前海的建设蓝图更进一步描绘了未来这一珠三角“曼哈顿”的远景，描绘了未来前海作为深圳新“中心”的图景。而在这一利好下，近段时间，前海周边也一直是深圳购房者的置业热点。

　　“南山前海片区由于‘前海’效应，近几年来一直是消费者置业的热点，需求大增，当前房价已去到3.2万-3.3万元/平方米”，中联地产叶蓉告诉记者，仅2013年上半年片区内的房价已上涨15-20%，远超过全市9%的上涨水平，而这次在4000亿元规划的出台又将助长周边物业价值的上涨。

　　最近半年，前海周边，包括南山和宝安中心区等片区的房价都在上涨，美联物业南山区副总陶志良告诉记者，“房价肯定在上涨，到现在已经到了3万2千、3万3千一平米了，半年里头每平方米涨了5000到10000块钱左右。”

　　根据中联地产的统计，前海片区的房价已排名深圳60多个片区的前几名，当前片区房价3万元以下物业已很少，即使一些普通的物业均价已去到3.2万-3.3万元/平方米，仅少量的双拼物业房价在2.6万元/平方米。片区由于“前海”效应，近几年来一直是消费者置业的热点片区，需求大增；而供应方面，由于业主对未来无限看好，惜售严重，放盘量较少，由此，供需严重失衡。

　　不乏投资客炒作

　　尽管片区内房价偏高，尽管房源紧张，但到前海片区选购物业的置业者仍趋之若鹜，并且主要以投资客和改善型群体为主。叶蓉告诉记者，如一套两房72平方米的物业，总价已去到240万，对首次刚需来说很难承受此价格，但投资客由于对片区市场的看好，往往会吸进一些物业，过段时间再高价卖出，主要是炒作为主。

　　还有部分是改善型需求客户，主要来自科技园片区的IT人士，年龄基本在35岁左右，由于位置关系和客户的经济实力，前海片区是此部分人置业的热点片区，其中比较受青睐的热点楼盘还是集中在几个次新房的大盘物业，如诺德国际、星海名城、中海阳光玫瑰园、鼎泰风华等，叶蓉表示。

　　而关于选择在前海置业的人群类型，陶志良则表示，各种类的都有，刚需、改善型买家，置换和投资的很多。但是大部分都是置换和投资类型的，“他们是看中了这块地段的发展前景，以后居住和出手都是不错的选择。”

　　而同时，由于这一片区房源的“紧俏”，卖家放盘的数量并不很多，但也不算太少，陶志良表示，目前情况仍算适中。但他同时告诉记者，目前业主不断加价的状况十分常见：“房子摆上去了，别人定了，业主也不想出手，要加价，最近涨得厉害，他们也不想吃亏，这种情况太常见。”

　　而房价有着如此大的涨幅，会不会也让前海地区的房租价格提高了？对于这样疑问，陶志良说道：“房租升高是肯定的，但是上涨的幅度则远不如买卖价格厉害，前海中心地区的房租上涨了8%到15%左右，目前一室一厅的租金都在2500以上了。”

　　“未来前海好地段房价应去到6万-7万”

　　而对于前海周边房价上涨之快是否合理？前海现在的房价是不是“被透支”？前海的“珠三角曼哈顿”的概念会支撑房价达到一个什么水平等问题，陶志良提到了自己的观点：“首先，我们不能用合理这个词来形容现在前海的房价，这是一个供应和需求的问题，提供的少需求的多，自然就把房价抬上去了；另外，关于房价被透支，就单从现在的状况看，是有一些，但是考虑到以后前海片区的均价会高于5万，现在3万块钱还是不算贵的，因为前海片区的地少，能建住宅的更少，房价只会越来越高”。陶志良预计，在今年下半年，前海房价会涨到3万5左右，而在前海这个概念的支撑下，他认为“前海片区比较好的地段的价格应该是在6万到7万左右。”

　　对于前海房价的快速上涨，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺博士以及深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁也都认为前海的这种涨势比较合理，“前海现在相当于深圳经济拉动的发动机，它的产业定位也是朝高端定位的，在这种情况下有这样的涨势比较符合现实”。

　　邓志旺还提到前海基础设施、交通设施的改善以及一些高收入人才的吸入都会带动前海的发展，使前海的房价上涨。“虽然前海也存在一些问题，比如新房比较少，片区规划档次不是很高，部分产品质量也不是很好”，但邓志旺认为，总体来说现在前海的房产价格还是比较真实的反映了它未来这个价值的，这之中可能也会有房价“透支”现象。宋丁则表示这个房价“透支”现象与开发商的炒作也有关系。比如说房价的涨幅在一两年内就完成，由炒作引起的“透支”可能致使房产在未来达不到它所预期的利润。

　　“前海”概念将辐射多大？

　　距离：5-10公里

　　时间：5-10年

　　“前海”规划带动了楼市的火爆，也带动了周边地区的楼盘价格上涨。但更有甚者的是，包括福永、观澜等距离前海较远地区的新建商品住房也都开始标榜自己属于前海地区，趁势抬高房价。对于这些现状，陶志良表示，福永、观澜这些地方，称自己是前海片区，其实是言过其实的，“他们是完全不搭的，他们是看到前海片的房子房价高，就打擦边球，变相提高他们的房价，这是水高外溢的原则”。

　　而对于未来前海概念将影响多大范围内的周边以及房价时，陶志良表示，前海作为“珠三角曼哈顿”的规划区，其影响范围是非常广的，其甚至可以影响到全深圳的房价，“其他的楼盘看到你涨价了，那我也要涨价，水涨船高，如此，深圳地区的房价都会有或多或少的抬高。”

　　在“前海”效应作用下，周边的物业价格自然会开始上涨，但邓志旺和宋丁则都认为前海对周边房价辐射难以判断。根据福田工业区早期的发展对周边影响来看，邓志旺博士推断，前海这一辐射可能会延至周围5至10公里。“福田的发展从中心区开始一直发展到了梅林甚至是龙华地区，龙华地区主要为福田工业区服务，它的价格已经达到了二万五”，邓志旺认为前海周边包括西乡、科技园、蛇口等片区都是前海的直接辐射区，将会受到前海很大的影响。不过，邓志旺也表示因为这些地区大部分已经开发完毕，规划已经做得比较好了，所以前海比起福田对周边的影响可能会相对小一点，并主要以完善为主，也不会有太大的变化，但是这个影响可能会延续至未来的5至10年。